如何用10万本金把房价炒到100万每平米-

发布时间:2020-07-02

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如何用10万本金把房价炒到100万每平米?

中国的房子是不是“空中楼阁”(网路图片)

以前的文章,我给大家分析了中国人的收入问题,但是很多人表示中国人的收入不可能就这幺点,理由也很简单,你看看动辄几百万上千万的房子,如果就这幺点收入,怎幺可能支撑的起这幺高的房价。

这也是一个标準的金融误区,我需要给大家科普一下。首先,房价的上涨不一定需要收入的上涨,只需要银行槓桿资金就足够了,我今天给大家讲一个小故事,用一个简单的交易模型,讲一下如何利用十万元钱,把房价炒到100万每平米的。

时间回到房改之前,一家国企有A、B二个员工,他们给企业工作了20年了,目前工资一千块每月,单位每人分了一套房给他们,这个时候推出了房改,领导找到他们,说国家要房改,你们每人拿2万块钱出来,买断产权,国家给你们办房产证,半劝半强迫的,把这二位职工家里的全部存款二万块给拿出来了,他们拿到了房产证。

这个时候,单位又刚招了一个小伙子C,工资500元每月,没房子分了,必须买房,C的爸妈做生意运气好挣了点小钱,给了C十万块,让C自己去买。

这个时候,A和B每个人有一套房子,C手里有十万块钱,然后他们开始了交易。

第一轮交易

首先,C把10万做2成首付,贷款40万,总价50万向A提出购买房子,A同意成交,他们的资产负债表统计如下:

A手持50万现金,非常安全;

B手持一套市值50万的房子,非常安全;

C手持一套市值50万的房子;背负40万贷款,勉强算安全;

银行累计放出40万的贷款,拿着一套50万的房子做抵押品,勉强算安全。

第二轮交易

然后,A把50万现金做2成首付,贷款200万,总价250万向B提出购买房子,B同意成交,他们的资产负债表统计如下:

A手持一套市值250万的房子,背负200万贷款,勉强算安全;

B手持250万现金,非常安全;

C手持一套市值250万的房子;背负40万贷款,非常安全;

银行累计放出240万的贷款,拿着二套市值250万的房子做抵押品,比较安全。

第三轮交易

然后,B把250万现金做2成首付,贷款1000万,总价1250万向C提出购买房子,C同意成交,他们的资产负债表统计如下:

A手持一套市值1250万的房子,背负200万贷款,非常安全;

B手持一套市值1250万的房子;背负1000万贷款,勉强算安全;

C获得1250万现金,还清40万银行贷款,手持1210万现金,非常安全;

银行累计放出1200万的贷款,拿着二套市值1250万的房子做抵押品,比较安全;

这里面,市场上总共有1210万的现金,全在C的手里,和银行累计发放的1200万贷款之差,刚好就是市场上原有的10万本金。

第N轮交易

只要银行允许以首付的形式发放贷款,这个循环就可以无限滚动下去,把首付比例从2成提升到3成甚至5成,只会减缓滚动的速度,而不会影响最终的结果。增加各种交易税收、提升贷款利率等手段增大交易过程中的磨损成本,也只会减缓滚动的速度,而不会影响最终的结果。

只需要再来一个回合的交易,房子的售价就会变成6050万,假设这是一套60平的房子,房屋单价就会达到100万元每平米。每多增加一个回合,房屋总价和单价都会乘以5,进行指数递增,每平米单价会按照100/500/2500/12500万元每平米的速度进行增长,后面的数据会过于夸张远超正常人类的想像,所以这个交易小游戏我到第四回合进行终止,有兴趣的自己后面再玩几回合,第N轮交易后,房价在天空极限等着你。

在整个交易过程中,假设排除税费、利息等损耗,那幺整个市场在里面总共就只有10万元的本金在里面,最后撬动了1.2亿的房地产市值。假设最终房屋售价达到6000万(为了简单计算我们取个整)的时候,我们会发现,最后卖房的那个人A会持有6010万现金,而银行累计放出的贷款是6000万整,这6000万贷款由B和C在名义上进行承担。要注意的是,A持有的6010万现金,是纯现金在手,他可以用这个钱再去撬动槓桿,当他手持资金如此庞大的时候,就算他不用槓桿,全款买房也能维持住目前的房价,除非他把资金抽离房市,挪到其他行业或者乾脆带出国,才会导致击鼓传花的游戏崩溃。

价值投机和价值投资

在刚才那个交易小游戏中,整个交易链条所有人的资产负债表看起来都非常安全,除了最新购买房子的那个人可能资产负债表稍微难看了一点,其余2个人和银行的资产负债表都非常的健康。

炒房需要本金嘛?不需要,也不需要工资填进来,只要银行不断的发放贷款,靠10万本金都能炒到100万每平米,动辄几千万上亿一套房,更何况这个社会的本金远远比10万要多。

房价上涨的核心根源在于银行的槓桿资金,我再强调一遍,房价上涨的核心根源在于银行的槓桿资金。只要上涨的信心不丢,这个击鼓传花的游戏就能持续的玩下去,只要所有人都不退出,不将银行资金带离房地产行业,理论上你想玩到多高都可以,不需要你新增任何本金。

如果当初不允许银行贷款参与的话,那幺现在的房价会是多少呢,A和B的工资大概从1000块涨到5000块了,C的工资可能有个4500块,假设平均一年攒2万下来,一半都砸进楼市,20年过去,现在的房价撑死了也就是30万一套房吧,因为总共就那幺多货币。

30万一套和6000万一套的差距,就在于银行槓桿资金的魔力,只要银行发放贷款的额度足够多,那幺天空才是房价的尽头,只有银行贷款总余额被限制的时候,才能对房价上涨进行遏制。

当然,这世界上没有点石成金的魔术,任何脱离基本面的投资,都最终会陨落,无非是时间长短而已,怎幺判断基本面有没有泡沫,很简单,贷款买来的资产,出租收益要大于贷款利率成本+折旧成本,这个是经济学里最起码的要求……

总结

这个小游戏给了我们二个启示,首先中国目前的房价远远脱离工资的实际情况这个大家是知道的,那幺房价的涨跌,主要就是看银行贷款总量的多寡,炒房的资金实际都来源于银行的贷款,所以银行收紧贷款,房价就会熄火,不用调控都熄火。反过来说,银行放鬆贷款的时候,哪怕嘴里天天喊调控,房价也会涨。只要银行开放了子弹库,只需要“中央”一声令下,无穷尽的炮火就会从银行那里倾泻到房地产,再硬的堡垒都能给轰上天。

另外一个启示就是房地产的投机炒作是不需要本金的,也不需要靠工资去买,那是刚需才要去考虑的事情。只要银行槓桿贷款面向社会开放,哪怕只有10万元本金,也能炒到100万一平米,房价高并不代表一定需要群众具备高工资,这个经济学原理,你今天懂了吗?


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